Μεγάλες ανατροπές στην φορολογία των ακινήτων φέρνει ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων που αντικαθιστά από το 2014 ο φόρος αντικαθιστά το Έκτακτο Τέλος Ακινήτων, το γνωστό «χαράτσι», και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας.
Στην πραγματικότητα όμως, διατηρεί και τους δυο αυτούς τύπους φορολόγησης, ενώ διευρύνει και την φορολογική βάση με την επιβολή για πρώτη φορά φόρου και σε εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες.
Με τον ΕΝΦΙΑ:
1. Θεσπίζεται φόρος ανά τετραγωνικό για τα κτίσματα (κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα κ.λπ.), χωρίς αφορολόγητο όριο. Ο φόρος θα υπολογίζεται με συντελεστή 2 έως 13 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Με βάση αυτόν τον τρόπο φορολόγησης, επέρχεται μια μείωση της επιβάρυνσης σε σχέση με το υφιστάμενο «χαράτσι» κατά 4% έως 21%, ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Οσο μεγαλύτερη είναι η τιμή ζώνης, τόσο μικραίνει η μείωση της επιβάρυνσης σε σχέση με το «χαράτσι».
2. Επιβάλλεται και πρόσθετος φόρος τύπου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας στους φορολογουμένους που έχουν ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ σε ατομική βάση, με συντελεστές που θα ξεκινούν από 0,1% και θα φτάνουν έως και το 1%. Στον φόρο αυτό περιλαμβάνονται όλα τα κτίσματα και οι εντός σχεδίου εκτάσεις και απαλλάσσονται οι εκτός σχεδίου και οικισμού εκτάσεις.
3. Διευρύνεται η φορολογική βάση, καθώς εφαρμόζεται φόρος ακινήτων, κατ΄ αποκοπήν ανά στρέμμα, και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις, όπως είναι τα χωράφια, τα αγροτεμάχια, οι δασικές εκτάσεις κ.λπ. Ο φόρος θα υπολογίζεται με συντελεστή 1 ευρώ ανά τετραγωνικό και θα αυξομειώνεται ανάλογα με τα χαρακτηριστικά κάθε έκτασης, όπως είναι η χρήση της, το αν είναι αρδευόμενη, αν είναι δασική κ.λπ. Με παρεμβάσεις που έγιναν το τελευταίο διάστημα πριν από την κατάθεση του σχετικού νομοσχεδίου και μετά την αντίδραση των βουλευτών της περιφέρειας, απαλλάχθηκαν από τον φόρο τα αγροτοκτηνοτροφικά κτίσματα, όπως μαντριά, αγροτικές αποθήκες και στάνες.
4. Ο φόρος στα οικόπεδα θα υπολογίζεται με κλίμακα η οποία θα ξεκινά από τα 0,003 ευρώ έως και τα 9 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Με βάση αυτήν την κλίμακα, ένα στρέμμα εντός σχεδίου εκτάσεων θα βαρύνεται με φόρο από 3 ευρώ έως 9.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.
Παραδείγματα
Φορολογούμενος έχει στην κατοχή του διαμέρισμα 100 τετραγωνικών, 8ετίας, στον Χολαργό:
Ο φορολογούμενος αυτός πληρώνει το 2013 ΕΕΤΑ («χαράτσι») ύψους 510 ευρώ. Το 2014 θα επιβαρυνθεί με ΕΝΦΙΑ ύψους 448 ευρώ, δηλαδή θα καταβάλει 62 ευρώ λιγότερα.
Άλλος φορολογούμενος που έχει στην κατοχή του διαμέρισμα 90 τετραγωνικών μέτρων στη Γλυφάδα:
Φέτος πληρώνει «χαράτσι» 1.124 ευρώ, ενώ το 2014 θα κληθεί να πληρώσει φόρο ακινήτων 1.111 ευρώ, δηλαδή 13 ευρώ λιγότερα.
Να σημειωθεί ότι έρχονται επιβαρύνσεις, και μάλιστα σημαντικές, για όσους έχουν στην κατοχή τους κενά, ξενοίκιαστα και ημιτελή κτίσματα. Με βάση το σημερινό καθεστώς, οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων δεν καταβάλλουν «χαράτσι», καθώς τα μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα απαλλάσσονται από τον φόρο. Με τον ΕΝΦΙΑ όμως και τα μη ηλεκτροδοτούμενα θα επιβαρύνονται με φόρο. Έτσι, ο ιδιοκτήτης των παραπάνω διαμερισμάτων, στην περίπτωση που τα είχε κενά, χωρίς ηλεκτρικό ρεύμα, θα πληρώσει πλέον το σύνολο του φόρου.
Φόρος υπεραξίας – μεταβίβασης
Μια νέα επιβάρυνση περιμένει τους φορολογούμενους που θα προχωρήσουν στην πώληση κάποιου ακινήτου τους μετά την 01/01/2014.
Έπειτα από αρκετά χρόνια επανέρχεται ο φόρος υπεραξίας ακινήτου, ο οποίος είχε θεσπιστεί με τη μορφή του αυτόματου υπερτιμήματος και το 2005 αλλά καταργήθηκε μερικά χρόνια αργότερα. Ενώ, όμως, επιβαρύνεται ο πωλητής, από το νέο έτος επέρχεται μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για τους αγοραστές, καθώς μειώνεται ο φόρος μεταβίβασης.
5. Επιβάλλεται από την 1η Ιανουαρίου 2014 φόρος στην υπεραξία των ακινήτων με συντελεστή 15%. Ο φόρος θα υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, χωρίς να υπάρχει κάποιος χρονικός περιορισμός τού πότε και του πώς αποκτήθηκε ένα ακίνητο, το οποίο θα πουληθεί μετά την 1/1/2014. Ως τιμή κτήσης και τιμή πώλησης ορίζεται αυτή που έχει αναγραφεί στα σχετικά συμβόλαια. Η διαφορά που προκύπτει μεταξύ των δύο τιμών αποπληθωρίζεται και εφαρμόζεται ένας μειωτικός συντελεστής έως και 40%, ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου πριν αυτό πωληθεί.
Υπάρχει και μια παγίδα στον φόρο υπεραξίας ακινήτων. Στις περιπτώσεις που δεν είναι εφικτή η εξεύρεση της τιμής κτήσης, τότε αυτή θεωρείται ότι είναι μηδενική και ο φόρος 15% επιβάλλεται επί του συνόλου της αξίας πώλησης του ακινήτου. Έτσι, για παράδειγμα, όταν ένας φορολογούμενος έχει αποκτήσει ένα ακίνητο με χρησικτησία πριν από πολλά χρόνια ή με ανταλλαγή ή διανομή, τότε κινδυνεύει να θεωρηθεί ότι το απέκτησε με μηδενική τιμή και να πληρώσει φόρο 15% για το σύνολο του τιμήματος, καθώς θα θεωρηθεί ολόκληρο το τίμημα ως υπεραξία. Ο φόρος υπεραξίας των ακινήτων θα έχει αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ.
6. Μειώνεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων από την 1/1/2014.
Με στόχο την τόνωση της κτηματαγοράς, η οποία βρίσκεται σε κατάσταση βαθιάς κατάψυξης, έχει αποφασιστεί η μείωση του φόρου μεταβίβασης έως και 70%.
Ο φόρος μεταβίβασης σήμερα είναι 8% για αξία έως 20.000 ευρώ και για την υπερβάλλουσα αξία φορολογείται με 10%.
Με την αλλαγή που έρχεται, ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης ακινήτων μειώνεται από το 8%-10% στο 3%.
Πρόκειται για σημαντική μείωση, η οποία, όμως, αντισταθμίζεται εν μέρει με την επιβολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων, που θα πληρωθεί από τον πωλητή του ακινήτου.
Συνολικά, ωστόσο, το φορολογικό κόστος της μεταβίβασης ακινήτων μειώνεται, αλλά περιορισμένα, λόγω και της επιβολής του φόρου υπεραξίας ακινήτων.
