Αλλάζει η κτηματαγορά με τις νέες αντικειμενικές αξίες

Έσοδα έως 500 εκατ. ευρώ υπολογίζει το οικονομικό επιτελείο από την ένταξη περίπου 7.500 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Οπως αναφέρουν στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, μέχρι το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2020 όλη η Ελλάδα θα έχει ενταχθεί στο αντικειμενικό σύστημα, εξέλιξη που εκτός από την υποβοήθηση στον περιορισμό του δημοσιονομικού κενού (καθώς θα αυξηθεί ο ΕΝΦΙΑ στις ανωτέρω περιοχές) θα αλλάξει τον χάρτη της κτηματαγοράς.

Ηδη, όπως τονίζουν στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, έχει ολοκληρωθεί η προεργασία ένταξης 2.000 περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα και υπολείπονται 5.500 περιοχές για να κλείσει το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών.

Μεγάλα συμβολαιογραφικά και μεσιτικά γραφεία αναφέρουν ότι η ένταξη στο αντικειμενικό σύστημα θα οδηγήσει στην αύξηση 80%-90% κατά μέσον όρο των φόρων που θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων (σε ορισμένες περιπτώσεις οι φόροι θα δεκαπλασιαστούν). Και αυτό καθώς σήμερα ο υπολογισμός της αξίας των ακινήτων που δεν έχουν αντικειμενικές αξίες κατά τη μεταβίβασή τους γίνεται με τον... παραδοσιακό τρόπο, δηλαδή με ενδεικτικές και συγκριτικές τιμές πώλησης ακινήτων σε όμορες περιοχές ή με βάση τις αξίες που ισχύουν στους δήμους και τις Περιφέρειες.

Σημειώνεται ότι την περασμένη δεκαετία χιλιάδες πολίτες προσέφευγαν στα διοικητικά δικαστήρια αμφισβητώντας τους φόρους που καταλόγιζαν οι εφορίες, ενώ δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις των συναλλαγών κάτω από το τραπέζι.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία (άρθρο 4 του ν. 4223), «κτίσματα εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, για τα οποία δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της Δημοτικής Ενότητας στην οποία βρίσκονται. Αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στη Δημοτική Ενότητα, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης του οικείου Δήμου και, αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στον Δήμο, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της οικείας Περιφερειακής Ενότητας και, αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στην Περιφερειακή Ενότητα, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της οικείας Περιφέρειας».

Οπως προαναφέρθηκε, η ένταξη των περιοχών αυτών στις αντικειμενικές αξίες θα οδηγήσει σε μεγάλη αύξηση της φορολογίας. Και αυτό καθώς σήμερα τα ακίνητα αυτά ως επί το πλείστον είναι αγροτεμάχια, τα οποία μάλιστα εξαιρούνται από τον συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ.
Με την ένταξή τους στο σύστημα οι ιδιοκτήτες των ακινήτων θα πληρώσουν μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ και είναι εξαιρετικά πιθανό το ενδεχόμενο να οδηγηθούν και στην πληρωμή συμπληρωματικού φόρου, εφόσον η αξία των ακινήτων τους ξεπερνάει τις 250.000 ευρώ.

Η διαφορά μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής τιμής των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι χαοτική. Ετσι, ο ΕΝΦΙΑ που επιβαρύνει τους κατόχους ακόμα και πολυτελών ακινήτων είναι ασήμαντος, καθώς οι κατοικίες έχουν κτιστεί σε αγροτεμάχια για τα οποία ο ΕΝΦΙΑ ανέρχεται σε ένα ευρώ ανά στρέμμα, ενώ ταυτόχρονα εξαιρούνται από τον συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος επιβαρύνει πολλαπλάσια την εντός σχεδίου αστική ιδιοκτησία.

Πάντως, η ένταξη στο σύστημα των 7.500 περιοχών θα εξορθολογίσει το σύστημα, αλλά και τις αγοραπωλησίες. Αυτό που επισημαίνουν μεγάλα μεσιτικά γραφεία είναι ότι υπάρχει και η άλλη πλευρά. Συγκεκριμένα αναφέρουν ότι σημαντικό πρόβλημα θα αντιμετωπίσουν οι περιοχές κυρίως στην περιφέρεια και ιδιαίτερα σε μικρά χωριά της ηπειρωτικής χώρας. Αντίθετα, στις τουριστικές περιοχές, όπως για παράδειγμα στη Μύκονο, στη Σαντορίνη, στην Πάρο και στην Κέρκυρα, οι αντικειμενικές αξίες όπου αυτές δεν έχουν εφαρμοσθεί θα περιορίσουν τους φόρους αλλά και τις ιδιαίτερα υψηλές τιμές των ακινήτων.

Για παράδειγμα αναφέρουν ότι η ένταξη της περιοχής Κασσιόπη στην Κέρκυρα θα εξορθολογίσει τις τιμές και θα περιορίσει σημαντικά τις επιβαρύνσεις. Το ίδιο θα συμβεί και στην περιοχή Υστέρνι στην Πάρο, όπου η μεγάλη ζήτηση έχει απογειώσει τις τιμές και τους φόρους που αναλογούν για κάθε ακίνητο. Επί της ουσίας, αυτό που τονίζουν είναι ότι η καθιέρωση αντικειμενικής αξίας θα λειτουργήσει και σαν «μπούσουλας» για το πού θα διαμορφωθούν οι εμπορικές τιμές.
Σημειώνεται ότι τελευταία φορά που διευρύνθηκε το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού ήταν τον Δεκέμβριο του 2010, με την ένταξη 4.500 περιοχών από συνολικά 25 νομούς της χώρας.
Εξίσωση τιμών

Σε αλλαγές στις τιμές ζώνης των ακινήτων προσανατολίζεται το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης με στόχο την εξίσωση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες. Οπως αναφέρει στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών, οι αλλαγές που θα γίνουν σε καμία περίπτωση δεν θα περιορίσουν τις ελαφρύνσεις που ψηφίστηκαν και προβλέπουν τη μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 22%. Εάν χρειαστεί θα τροποποιηθούν οι συντελεστές του ΕΝΦΙΑ, με στόχο να διατηρηθούν στο ακέραιο οι ελαφρύνσεις.

Στις σκέψεις του υπουργείου Οικονομικών είναι να χρησιμοποιηθούν οι εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων, οι οποίοι είχαν παραδώσει τις τιμές ζώνης σε όλη την επικράτεια το 2018. Αυτές όμως δεν έγιναν δεκτές στο σύνολό τους από την τότε ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, προκειμένου να αποφευχθεί το πολιτικό κόστος ενόψει των επικείμενων εκλογών. Ουσιαστικά, πήραν τις προτάσεις των εκτιμητών και τις «κούρεψαν» με στόχο να διατηρηθεί στα ίδια επίπεδα η φορολογία. Ωστόσο, δεν κατάφεραν να εξισώσουν τις εμπορικές τιμές με τις αντικειμενικές αξίες. Κάτι που σχεδιάζει να πράξει η παρούσα κυβέρνηση, τροποποιώντας όπου χρειαστεί τους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ. 
Έντυπη